城市测量师行定期监测上海长租公寓市场上海人才公寓申请条件2023，发布《上海长租公寓市场报告》，从整体市场和典型案例两个方面帮助大家了解长租公寓市场行情，欢迎持续关注~
市场背景
近期政策及动态
人民银行、银保监会
●2月24日联合发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》。该文件旨在加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，促进住房租赁市场的发展，同时促进房地产市场的平稳健康发展。文件重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展，建立健全住房租赁金融支持体系。文件还提出了具体的措施，包括加强住房租赁信贷产品和服务模式创新，拓宽住房租赁企业债券融资渠道，推进房地产投资信托基金（REITs）等。
上海
●2月1日《上海市住房租赁条例》起正式实施。该条例清晰了群租的划分，促进租赁双方建立稳定的租赁关系，推动形成管理有序、服务规范的住房租赁体系，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，满足居民多层次的居住需求；明确禁止群租，加强监管部门的发现和处置机制，并明确了相应的处罚措施；加大对二房东的监管，还明确了“二房东”应办理登记，加强管理，保障租客权益；创设性地提出“住房租赁交易资金监管专用账户”，以便保障承租人利益，和企业较为充裕的现金流。
●2022年新增建设筹措保障性租赁住房18万套，超额完成目标任务，累计已建设筹措保障性租赁住房38.5万套。上海市首批保障性租赁房项目如浦江华侨城柚米社区、筑梦城梅陇租赁社区等，陆续进入市场，一房一价，可通过“随申办”进行一站式服务，包括申请预约、合同网签备案等。此外，上海自贸区临港新片区保障性住房建设不断取得突破，三年内将新增建设约1万套安置房和3.5万套各类保租房，预计今年供应上市。
●宝山区房管局计划2023年新增1076套公共租赁住房房源，包括一居室、二居室、三居室，设施设备齐全、周边配套成熟，满足租户拎包入住的需求。该局将继续加大保障性租赁住房的筹措供应力度，优化完善企业名单，开辟绿色通道，为产业基地、科技创新企业引进人才提供居住保障服务。宝山区已经通过自建、收购、转化、配建等方式筹措了7034套公共租赁住房，已经供应4373套。
上海城投
●1月4日，发布了一份公告，宣布公司将开展公开募集保障性租赁住房-基础设施领域不动产投资信托基金的申报发行工作。公司计划选取上海市杨浦区新江湾社区A3-05地块租赁住宅项目和E2-02B地块租赁住房项目作为本次项目的首次发行资产，其中江湾社区可租赁建筑面积8.22万平方米，总投估算18.6亿元；光华社区可租赁建筑面积4.22万平方米，总投估算10亿元。REITs发行后，基础设施项目每年的运营净收入将通过偿还关联方债权本息的形式分配至专项计划，专项计划向基础设施分配收益，基金向投资者分配收益。
中国建设银行和万科
●在长租公寓领域达成合作，设立100亿元人民币的基金。该基金的募集规模为100亿元人民币，其中万科和建行分别出资20亿元和80亿元人民币。该基金将优先收购万科旗下的长租公寓资产，并兼顾市场化优质项目的收购，后续统一委托万科旗下泊寓品牌运营。
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市场背景
住宅租赁市场运行情况
一月份上海住宅租赁市场步入传统淡季，春节前外来务工人员陆续返乡，租赁住房需求减弱，各类房型成交量也相应下滑。随着节后陆续返城复工，叠加疫情入境管控放松，租房需求重新升温，二月份成交套数出现较强反弹。租金方面，受需求增长尤其是大户型产品供不应求的影响，套均租金有所上涨。
市场背景
长租公寓市场运行情况
与2022年底相比，近期长租公寓需求量有所增加，空置率持续下降，租金价格小幅上涨。长租公寓的租金价格受到区位条件的显著影响。以黄浦、徐汇、长宁等中心城区为例，其长租公寓租金远高于外围区域，平均相差2倍以上。但如果按照单位租金来看，中心城区与外围区域的差距则不那么明显，中心城区长租公寓的单位租金大约是外围区域的1.5倍左右。这主要是由于中心城区有更多的高品质公寓，而这些公寓的套内面积通常较大。
另一方面，政府近期陆续推出了多个规模不小的保障性租赁住房项目，主要集中在外围地区，吸引了一些长租公寓的潜在客户。此举或会使得远郊地区的长租公寓市场面临竞争压力，成交量或有所减少，但价格在短期内仍保持稳定。
典型案例
东外滩&黄浦滨江
此次重点介绍两个滨江地区——东外滩板块和黄浦滨江板块，区域内的产品各有特点，租客可以按照自身的需求和预算进行选择。
东外滩位于上海市中心的黄浦江畔，毗邻北外滩，地理位置较优。在数字经济的风口上，软件、互联网等行业蓬勃发展，市场需求持续扩大。东外滩板块吸引了众多相关行业的优质企业入驻，创造了大量就业机会，吸引了来自周边高校和研究机构的优秀人才聚居于此。
黄浦滨江地理位置优越，包含外滩、南京路步行街、城隍庙商圈等著名景点和商业街区，吸引了国内外众多游客。该区域积极推进城市更新，政府通过改造旧厂房和旧建筑，建设新的商业、文化、娱乐设施，吸引更多企业和文化机构入驻，提升整体形象和商业价值。
东外滩
1. 主流品牌——魔方公寓（宁国路地铁站店）
适合对品牌管理有一定要求，但预算有限的白领租客
项目位于杨浦区龙口路29弄，于2016年开始营业。作为品牌长租公寓上海人才公寓申请条件2023，产品质量高，标准化程度强，配套设施较为齐全，但风格较为单一，房型选择余地小。
其他费用——水：5.99元/吨；电：0.94元/度
产品特点：
●距离宁国路地铁站510米，周边配套成熟，生活便利
●由厂房改造，部分楼层无直达电梯，需爬半层
●以一居室为主打户型，简约实用，还有少量一居室LOFT和二居室可选
●公共区域面积较大，健身房、晾晒区一应俱全，社群活动丰富多彩
2. 联盟品牌——恺顿公寓
● 适合低预算的刚需租客
项目位于长阳路1441号，距宁国路地铁站仅210米，租金与周边同质产品基本持平。虽然是魔方集团的联盟品牌，但实际为业主自行运营，缺乏标准化的管理制度，未配备休息区、健身房等公用设施，走廊缺乏周期性维护。
其他费用——水6元/吨；电1元/度
产品特点：
●距离宁国路地铁站仅210米，交通、生活便利
●公共区域少，仅前台的沙发是唯一的休息区
●公寓走廊物品摆放不太整齐，卫生维护有待提高
●装修比较简单，仅能满足基本生活所需
3. 主流品牌——魔方公寓（隆昌路店）
● 适合预算充裕，有高品质居住需求的客群
项目位于双阳支路16号，原为方隅Funlive运营，现由魔方公寓接手。公区配套较完善、整洁，居住体验较好。
其他费用——水5.99元/吨；电0.93元/度
产品特点：
●邻近七巧国际广场购物中心，周边配套较为齐全，生活便捷
●距离12号线隆昌路地铁站约550米，出行便捷
●装修风格时尚，公区设施配置较好，定期维护保养
黄浦滨江
1. 主流品牌——魔方公寓（西藏南路地铁站店）
● 毗邻三甲医院，方便就医需求
项目位于制造局路833弄，原为V+SPACE国际青创社区，毗邻地铁4号线和地铁8号线西藏南路地铁站。
其他费用——冷水6.5元/吨，热水50元/吨；电1.2元/度
产品特点：
●位于上海交通大学医学院附属第九人民医院对面，适合有长期就医需求的客群
●临近地铁站，交通非常便捷
●公区及套内配置相对简陋，产品户型面积较小
2. 主流品牌——有巢公寓(西藏南路店)
● 适合高收入、高品质生活追求者
项目位于西藏南路1337号，由上世纪六十年代的煤卫合用老公房修缮改造，是黄浦区属国有企业南房集团面向长租房市场的首个试点运营项目。近轨道交通站点，交通便利，生活配套齐全。
其他费用：——水电：民水民电；网络费：60元/月
产品特点：
●公区设施配套齐全，拥有室内办公休闲区及室外娱乐场地，日常维护到位，整洁度较好
●得房率高，套内空间宽敞舒适
●外部加装电梯，一梯6-8户，方便出入
随着城市青年对居住有了更高的期待，长租公寓正不断朝着品质化、个性化、智能化的方向发展，市场规模持续扩张。保租房公募REITs的成功发行激发了长租公寓市场的投资热情，众多房企纷纷涉足长租市场、争夺先机。上海长租公寓市场还在逐步恢复中，同时保障性租赁住房也在陆续推出，市场上房源供应增多，竞争压力加大，中低端市场或面临一些挑战。
集团简介：
城市测量师行是由上海城市房地产估价有限公司、上海城策行建筑规划设计咨询有限公司、上海城科信息技术有限公司、上海城银资产评估有限公司、上海城测工程造价咨询有限公司等关联公司组成的不动产综合一体化咨询专业服务机构。
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