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宿迁市物价局
2018年11月16日
市区住宅前期物业服务收费定调价初步方案
一
定调价项目
业主大会或物业管理委员会成立前物业管理区域普通住宅和保障性住房物业公共服务收费、住宅汽车停放费，物业管理区域向住宅业主或物业使用人收取的建设单位产权普通车位、机械车位租金。
二
定调价方案
住宅物业公共服务收费
1. 实行物业日常收费“一费制”。为解决目前市区住宅业主公摊费用过高与物业服务费倒挂、实际物业收费平均水平高于平均成本费用、收费监督检查难等问题消防检测第三方检测收费价格，建议从2019年1月1日起，对市区住宅物业日常服务收费实行“一费制”，即将物业管理区域住宅公共水电费用、电梯、消防和二次供水等共用设施设备日常运行维护保养检测费用（不含装表入户计量收费的供暖费用）等现行日常公摊费用，全部纳入物业公共服务费，不再向业主另行分摊，物业企业对所有物业日常服务费用实行包干。
2. 将5个政府指导价调整为1个政府指导价。因住建部门取消了物业公共服务标准星级管理，且目前市区新交付小区合同约定的物业公共服务标准全部是原五星级最高标准，建议将现行市区普通住宅前期物业公共服务5个等级政府指导价管理调整为1个政府指导价管理。
对业主大会或物业管理委员会成立前，物业管理区域住房前期物业公共服务费政府指导价方案具体建议如下：
（1）普通住宅前期物业“一费制”政府指导价（两个方案）
普通住宅，不含别墅、联排别墅等国家、省、市规定的高档住宅。
现行政策：按照住建部门制定的5个住宅物业公共服务星级，对应5个星级服务政府指导价（不包含公共水电费用，电梯、消防、二次供水等共用设施设备日常运行维护保养检测等费用），即一星级0.18元/㎡.月，二星级0.19-0.26元/㎡.月，三星级0.27元-0.36元/㎡.月，四星级0.37-0.58元/㎡.月，五星级0.59-0.82元/㎡.月。
调整方案一：结合近四年前期物业服务平均成本和苏北收费水平确定。
①无电梯住宅：根据近四年市区物业服务平均成本消防检测第三方检测收费价格，按照不超过苏北最高基准价原则，确定“一费制”基准价为0.8元/㎡.月（含公共水电费用），上浮最高不超过20%，即最高0.96元/㎡.月，下浮不限。
②有电梯住宅：根据近四年市区平均成本，结合苏北收费水平，确定“一费制”基准价为1.1元/㎡.月（含公共水电费用，电梯、消防、二次供水等共用设施设备日常运行维护保养检测费用），上浮最高不超过20%，即最高1.32元/㎡.月，下浮不限。
调整方案二：结合近四年前期五星级物业服务平均成本，按照苏北最高基准价确定。
①无电梯住宅：在苏北最高物业公共服务费基准价基础上确定“一费制”基准价为0.87元/㎡.月（加0.065元/㎡.月公共水电费用），上浮最高不超过20%，即最高1.04元/㎡.月，下浮不限，各区可在此范围内分档定级。
②有电梯住宅：按照不超过苏北最高物业公共服务费基准价确定“一费制”基准价，即1.3元/㎡.月（含公共水电费用，电梯、消防、二次供水等共用设施设备日常运行维护保养检测费用），上浮最高不超过20%，即最高1.56元/㎡.月，下浮不限，各区可在此范围内分档定级。
（2）保障性住房前期“一费制”政府指导价。
保障性住房，是指经济适用房、廉租房、公租房。
现行收费政策：无。
制定方案：结合近四年市区居委会托管小区平均成本，参照苏北最低收费水平确定政府最高限价。
①无电梯住宅：最高不超过0.3元/㎡.月（含公共水电费用），下浮不限。
②有电梯住宅：最高不超过0.6元/㎡.月（含公共水电费用，电梯、消防、二次供水等共用设施设备日常运行维护保养检测费用），下浮不限。
在普通住宅区内配套建设的保障性住房，执行该住宅区的物业服务收费标准。具体补贴政策由各区住建部门会同财政部门制定，报同级政府（管委会）批准落实（省物价局、省住建厅苏价服〔2015〕315号）。
非装表入户计量收费的集中供暖小区，供暖费用不包含在上述各类“一费制”方案中，由各区价格部门在收费备案时另行核定按实计入“一费制”。
（3）收费优惠。①空置住房空置超过6个月，按小区收费标准减免30%。②电梯起始层住宅（指同一楼道所有电梯均为起始层），按无电梯住宅收费标准执行（参照大多数小区做法）。
新建住宅交付业主时，物业服务企业按照合同约定预收物业公共服务费，业主登记并承诺住房空置将超过六个月的，物业服务企业应按约定标准百分之七十预收物业公共服务费。业主违反承诺的，应主动补缴减免的物业公共服务费，物业服务企业可以依法催收追缴。（人大意见）
前期物业管理阶段住宅汽车停放费
1. 现行收费政策：业主共有车位最高不超过50元/月.车位；业主自购车位20-40元/月.车位；小区临时车位免费停放时限3小时，超过3小时2元/次，超过夜间12点5元/车.次，24小时为一次。
2. 调整方案：在业主大会或物业管理委员会成立前，对物业管理区域内住宅业主或物业使用人收取的汽车停放费作如下调整：
①业主共有车位。为通过价格杠杆减少地面停车，建议保持室外现有收费水平，即最高不超过50元/月.车位（库），明确室内最高不超过40元/月.车位（库）。
②业主自购车位（库）。为保持住宅物业管理区域地上地下物业服务水平的一致性，将原20-40元/㎡.月汽车停放费调整为按照所在物业管理区域住宅“一费制”物业公共服务收费标准执行，物业管理区域同时存在有电梯无电梯住宅的，按照物业管理区域无电梯住宅“一费制”物业公共服务收费标准执行，每个车位（库）计费建筑面积统一为30平方米。水电装表入户的车库，减半收费。
③临时车位。免费停放时限仍为3小时。对超过3小时的，汽车停放费政府指导价制定和调整如下：
计次收费。由原2元/次调整：住宅业主或物业使用人2-5元/车.次，外来人员4-8元/车.次，24小时为1次。（参照泰州，与市区机动车停放收费持平）。原超过夜间12点5元/车.次收费标准予以取消。
计时收费。最高2元/4小时.车，不足4小时的按4小时计费，24小时之内最高10元（参照盐城、徐州）。
物业管理区域内向住宅收取的建设单位车位（库）租金
1.现行收费政策：建设单位普通车位（库）租金最高不超过150元/月.车位，机械车位租金政府指导价未制定。
2.定调价方案
调整原则：调整后的建设单位产权车位租金政府指导价仍保持全省最低。
①普通车位（库）租金：基准价150元/月.车位（含汽车停放费），可以上浮10%，即最高165元/月.车位，下浮不限。
②机械车位租金：自动升降最高150元/㎡.月（含汽车停放费），人工升降最高200元/㎡.月（含汽车停放费），下浮不限。
车（库）位租金里包含的汽车停放费，由物业服务企业向建设单位协商收取，不得向业主或物业使用人收取。
应急物业管理区域住宅物业收费
物业管理区域内没有物业服务企业提供服务，街道办事处（乡镇人民政府）按照《宿迁市住宅物业管理条例》第五十一条规定，从应急备选库中挑选物业服务企业提供应急服务的，应急物业公共服务费“一费制”政府指导价由各区政府（管委会）在不高于住宅前期物业公共服务费政府指导价范围内制定。新安装住宅电梯在免费维保期内，电梯日常维护保养检测费用不得计入物业公共服务费“一费制”向业主收取。
以上定调价方案建议从2019年1月1日起执行。对定调价前已签订房屋买卖合同和前期物业服务合同的小区，原“物业公共服务收费标准+公共水电费用+电梯、消防、二次供水设施设备日常运行维护保养检测费用”低于调整后“一费制”政府指导价的，继续按原合同执行；高于调整后“一费制”政府指导价的，一律按基准价上浮20%后的政府最高限价执行，已预收的，多收部分如实退还或如实滚动抵扣业主以后年度物业费。对已预收的2018年及以前年度的日常公摊费用，仍实行按实结算多退少补，多收部分可以如实滚动抵扣业主2019年及以后年度物业费。各区价格部门应对本区域前期物业管理小区物业服务收费标准进行重新审核备案。
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