从佳爷房谈7月刚开始做白话二手房的时候，就不断有网友给我们留言，“天通苑分析一下”，“和回龙观怎么比”，“对这边的走势怎么看？”
在 写这篇文章前，我也和几个在天通苑住了超过十年的业主聊了聊，大家对这个区域可以说是“又爱又恨”，爱，因这里成就了很多年轻人首套置业梦，习惯了这里的生活节奏，住着还算方便，“恨”则因这里的社区密度大，管理混乱，没有更多的未来期许。网上更是有段子调侃：挤不上的5号线，逃不出的天通苑，对于住在这里的人来说，心里除了感恩，也有无奈。
关于天通苑的十个“坑”
居住环境，难言舒适
1.人多，楼密
天通苑为北部两大经适房聚集地之一，房龄从98年到14年都有，2004年前建成的房子居多，分为东，西，北，中，本5个大区，共18个小区，绝大部分都是6000户起步的大规模社区，共640多栋楼，高层较多北京天通苑小区有多少人口?，整个板块约有30万人口居住。
2.管理杂乱，无序
很多人诟病天通苑的乱，踩盘过程中，我从小区内部和外部环境都观察了一下，小区外围公共街道，乱停车情况极其严重，大型商场像天客隆周边看到的景象更是让人目瞪口呆，停车场里的汽车东扭西歪随意停放，电动车，自行车堆在商场门口，而旁边就有“禁止停放，违者罚款”的提示版，转了一圈，地面到处都是饮料瓶，碎纸屑各种垃圾，现场没有看到工作人员来处理。
而从这边各小区内部情况来看，也不是很乐观，全部都是开放小区，因为社区规模大，物业管理比较松散，出入比较容易，为了了解细节，我先后白天和晚上去了天通苑东区，白天因为大家都在上班，小区里地上车位空闲很多，而晚上我再去看，发现小区道路停出2排车，双车道生被停成了单车道，错车非常困难。
从乱停乱放现象来看，存在比较严重的管理问题。
3.交通拥堵，地铁限流
从路网交通来看，从天通苑进市区的路线来看，走京承，京藏，立汤路，或者抄小路到黑泉路，从林翠桥进五环，出行选择还是很多的，早高峰交通堵塞严重，像立汤路属于一条路两头堵的情况，要出来就得早起，7点左右开车出门还算顺畅，至少开得动，当然，堵车也是整个北部区域回龙观，北七家，沙河等地的普遍问题。
而从轨道交通来看，挤不上的5号线，真不只是段子，起始站天通苑北站，为了实地感受，我尝试了2次早9点半进站，跟着人群北京天通苑小区有多少人口?，走走停停，用了20分钟才走完限流，到达站台，听这边的业主说，首发站你早高峰去坐，上车都很困难，更别提中途站点天通苑和天通苑南站了。
4.社区规模太大，生活便捷度减分
这边小区规模都不小，大部分都是30栋起步的社区，60多栋楼的也屡见不鲜，这个造成的问题就是生活不便，看房的时候中介会告诉您小区周边有商场，超市，菜站，配套一应俱全，但不会告诉从您家楼栋到这些配套的距离，在这边从家门到小区门口匀速走，走10-15分钟都是可能的，还没算上到超市的时间，家里要有个老人每天溜达一圈也不近，晚上打车师傅都得给您开进小区，到家门口停，要不走着真挺远的，所以在这里选择合适的楼栋很重要。
5.群租多，居住环境一般
因为地铁5号线，这里的租客非常多，尤其选择在西区租房的年轻人特别多，出入人员比较杂，小区单元门后来大都装了门禁，但楼道墙上还是可以看到贴满了小广告，单元门经常关闭的楼栋稍微没那么严重。
价格波动小，置换难
6.价格波动小，出售周期长，难置换
从价格来看，天通苑区域出现不少大户型单价很低的房子，价格区间从2字头到5字头都有。
与回龙观，北七家，北苑等热门邻近区域房价相比， 16-18年天通苑价格波动不如其他板块，和北苑涨幅相近，例如：买一套天通苑100平的三居，16年价格在250万左右，现在价格在420万左右；北苑16年450万入手，现在的价格已经到了750万。天通苑换区域改善的话，跑不赢市场，置换难度大。
图片数据来源于安居客
7.房源多，小户型流通好，大户型割肉卖
从某绿中介网站上挂售的房源来看，天通苑可以说是二手房出房大户，目前在售房源光这一家中介就代理了700多套房源，听中介介绍，区域内100平左右的户型成交较多，140以上的大户型房源较之于其他板块成交也算不错，但实际成交价格基本要比挂售房源价格低一些，这里的议价空间特别大，另外大户型单价低，导致卖不上高价，很多业主都是低于预期降价交易了，但这里也有例外，天通苑中苑因为房子新一些，成交价格要高于其他几个社区。
图片来源网络
8.区域内新房供应极少，想象空间有限
从新房供应来看，天通苑中苑有一些14年左右建成的商品房还没有卖，高层板楼为主，石材外立面，1梯2户，南北通透，用我们佳爷房谈粉丝的话说，比老北苑的很多小区品质都要好很多，除此之外，这边已无其他新建商品房的供应，众所周知，新项目进驻的区域除了带来人气，还会促进周边配套的建设，从这点来看，天通苑未来的想象空间略有不足。
配套升级，进展缓慢
9.优质教育资源紧缺
在踩盘过程中，我也问了问几个业主，关于孩子的上学问题，据他们口述，昌平的教育资源，相对来说还是回龙观那边口碑好一些，实验二小，育新昌平校区都在那边，天通苑这边虽然也有天通苑小学和天通苑学校，口碑一般，但九年制学校，对于他们来说还是挺方便的。
10.没有太多配套规划
整个天通苑板块因为发展较早，各方面配套还算是比较齐全，近几年新建的商业，生活，服务类配套并不是很多，但最近回天计划的提出，重点指出了三年内，回龙观、天通苑地区将启动26所幼儿园和中小学、5个医院和社区卫生服务中心、6个文化体育活动场馆建设，还将改造两条快速路以及轨道交通13号线龙泽站、回龙观站等拥堵站点，配套这块也相信会变得越来越好。
天通苑适合哪些购房人？
说了这么多，并不是要抨击天通苑这个区域，咱老百姓辛辛苦苦攒够了首付，动辄百万买套房不容易，谁都希望选择一个合适的区域，住着舒坦的房子，上述的不利因素也希望可以供您参考。
讲完不足，再来看看哪些购房人可以考虑天通苑呢，如果您的需求是以下几点，我觉得可以看看这里：
1. 首套置业
就像我前面说的，天通苑房价波动小，价格优于其他区域，对于首套刚需购房人来说，是一个低价上车的不错选择。
2. 低总价
300万内在这里可以看看40-60多平的开间和1居，如果预算提高到300万以上，70多平的2居就够得上了，另外选择这里的改善一族购买100多平的房子，选择余地较大，总价较低。
3. 低首付
目前这边部分房源已经转为商品房，如果您的预算在150万上下，是可以来这里看看的。
4. 想买大房子
跟着中介也看了看这边的房子，给我印象较深的是这边的房子大客厅，大阳台，双卫生间的特别多，高层的话特别敞亮，很多房源南向客厅，卧室共用一个阳台，视野和采光还是不错的，而且这边还有160平以上送地下室带小院及顶层复式的房子，老人住种个花养个草还是非常不错的。
5. 依赖轨道交通
从地铁来看，5号线不用多说，已运营多年，但相对来说西苑，中苑，本区的住户乘坐相对方便，等17号线天通苑东站开通后（预计2020年），北区，东区的业主出行也会更加方便，同时也能起到为5号线分流的作用。
PK回龙观，怎么选？
综合交通，配套，户型，物业等因素回龙观略胜一筹。
天通苑小区快评
西区和本区
天通苑西区，北一区和本区距离地铁5号线更近，本区相对其他小区年代较早，为2000年左右的房子，大都以不带电梯的矮板为主，不太适合老人居住，所以这里主要说西区。
西区为03年左右的小区，因为挨着地铁，出租的多，平时出入小区人员较多，所以和其他区相比乱一些，西区三个区在细分的话，西三最乱 西一靠北相对最好，这两个区离地铁最近，分别是天通苑站和天通苑南站，缺点是社区大，同一区也有走路至少10分钟或需要更长时间到地铁的楼栋，当然这是天通苑大部分社区的通病。
因为轨道交通便利，西区的成交在整个回龙观区域还算不错，年轻人在这边购房的比较多，坐地铁方便，这里的小户型流通好，受欢迎，像七八十平的东西向2居，不到400万内可以拿下。
西苑
东区
因为天通苑太大，东区只逛了东三区，02年建的房子，据中介介绍，考虑东区的房子首选这里，因为离规划的地铁17号线天通苑东站最近，环境相对较好，户型从50多平1居到200平复式都有，其实从户型来看，每个区基本种类都很多，在这里就不过多介绍，像东三区顶层复式，用我们粉丝的话说就是，单价低，地铁口，爬楼累。200平以上，算上赠送实得250平左右，单价2.2-2.6，总价490万，这个价格买这种超大户型，也就天通苑可以看看了。
东三区
北区和中苑
北区和中苑05年和08年建的，房龄相对较新，中苑和北二区带电梯，北三区全部为是6层矮板，不带电梯。
北区带电梯为14层左右的板楼，尽量考虑高楼层，采光会好一些，但带电梯的房源总价高，北区2居房源关注较高，多为南北，和纯南2居，97-126平不等，总价区间在400-500多万，满五唯一的经转商房源贵一些，大部分房源好好和房主聊聊的话，都能给个半年左右的时效交易。
北二区
物业为方佳物业，集中供暖，物业费每平米0.55元，带电梯每平米1.2元，集中供暖每平米30元，都是民水民电，停车费地上每年1700元，地下每年2400元。
整体来看，北一离地铁近，出租最多，有点乱；北二相对安静，带电梯房源多，但离地铁步行远，要20分钟；北三，距离17号线近，全是不带电梯6层板楼。
中苑从品质来看在所有区里算是最好的了，听我们一个粉丝介绍，16年年底卖的中苑27-36号楼，当时单价41000元/平，没有低于140平的，小区还有商住两用。高层板楼为主，石材外立面，电梯一梯两户，南北通透，中苑内部，还单独划出来一个小区叫天通悦公馆，低层板楼，一梯两户带电梯，入单元有大堂。户型，环境，物业，不比润泽悦溪差天通苑里面，唯一完全独立的小院，24小时保安。目前还有新房待售，可以看看这个小区的新房，因为项目释放消息有限，大家了解最新的信息也可以给我们留言互动。
中苑
总结
1.如果选择天通苑
如果买您选择在天通苑买房，配套足够，区域内有天客隆，龙德广场，华联等商业，液态包含超市，电影院，餐饮，不说多高端，但绝对够用，也有三甲医院如清华长庚，设施新，交通的话，非高峰时期到五环还是非常便捷，总体来说，天通苑地区，非常适合作为北京首套房，如果带老人住，选个非临街，不挨着在小区出入口的楼栋，还是非常安静的。加上8月“回天计划”的公布，天通苑的方方面面相信会得到一些改善。
2.关于改善置换
但如果您将来打算用这里的房子置换其他区域的话，就有些难度了，虽然这里人气有了，配套有了，且离北五环及望京上地这些产业基地都近，但距离那2站地铁的北苑均价都7，8万了，距离1站地的立水桥均价也6万左右了，天通苑的房价现在整体还只有4万出头，价格相比其他区域上涨幅度小，跨区置换难操作，降面积和降价卖房成为常规操作。
3.关于公积金调整后的买房策略
说了这么多，可能还有人会说，天通苑前两年房价也没少涨啊，你得客观啊，我只想说，前两年即使您不选择天通苑，选择其他区域的商品房，当时的市场环境下，价格涨幅也不少吧，这周也出台了关于公积金收紧的新政，购房人的首付成本提升，还款压力变得更大，购房需求将衰减，势必会造成二手房市场短期遇冷，议价空间更充裕，所以，房子是用来住的，不是用来团的，请珍惜手里宝贵的购房资格。未来1-2个月，正在买房路上的刚需客和置换家庭要重新评估手里的资金，降低预期，重做选择，市场稳定也更有利于大家买到适合自己的房子，一定少动多看，好好挑挑，先卖后买。
天通苑，一个实现刚需置业梦的地方，也有很多人看好这里的未来。每天清晨，茫茫人海，拼命逃离；傍晚又披星戴月，在这里“醉生梦死”，或醉，或梦，或生，或“死”。
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