南通最好的滨江地段，这次一次性拿出来5块地，全部被南通城建拿下
不光拿地哦，土拍只是开始
01
国资，正在全面接盘
大概半个月前有一个很容易被忽视的收购
「上海城开」打算用35.76亿元转让自己的附属公司「上海寰宇城市投资发展有限公司」60%的股权万科为什么变国企了，值得关注的部分被我划线了
这是什么公司，城市投资发展，方向很宽泛，但是说一个项目，你们可能就要眉目了——滨江城开中心
这是一个徐汇区综合商业开发项目，现在一期已竣工并投入运作，划横线公司就是滨江城开中心的开发商
而这次的60%股权转让完成之后，上海城开将不再拥有上海寰宇任何权益
然后，加上另外两家股东方「西岸开发」、「徐家汇商城」原本也是国资系的，上海寰宇成了一家100%国有资产控股企业
老板是，徐汇区国资委
这还不是个例
上海市国资委涉足光明地产、城投控股、上实发展、中华企业、上海临港、华鑫股份、绿地控股
不光上海，广州、四川、上海、江苏、郑州等10多个省市都是如此，只是不是说控股，也可能是接手民营房企下属公司的项目股权
全国范围来看，最有名地产接盘侠，应该就是深圳国资委了
乐居财经做过一次统计，就今年，广州、四川、上海、江苏、郑州等10多个省市国资，都有接手民营房企下属公司的项目股权，这里面就包括富力、旭辉、恒大、万科、泰禾、佳兆业...
国资，正在以你想象不到的规模全面进入地产赛道，不管是企业、股份、还是项目或其他，国资一出场就是买买买
俗话说一分钱难倒英雄汉，这句话对国资来说应该也是一样
所以我还是会好奇那个问题
02
“国资”们的钱从哪里来
我们一般概念里都知道国资实力雄厚，肯定有钱
但国资也不是神仙，不能凭空变钱，所以国资的钱从哪来
我们先看一个线索
也就说非常多收购行为并不是国资委直接参与，而是通过
城投
也就是“城市建设投资公司”，你可以理解为，各大城市的政府投融资平台
也就是说它自己并没有赚钱能力，但是它能找到钱
一开始，城投公司的资本金基本来自财政拨款，或者以财政担保向银行贷款
再后来，融资的方式就是发行城投债，这也成为我们城市进入大基建时代的“粮草”保证
再后来，国家支持有条件的地方政府组建投融资平台，发行企业债、中期票据，进一步拓宽融资渠道
同时，为了做大做强城投公司，各级政府会把公用企事业单位的资产也纳入城投，比如自来水公司、公交公司、热力公司，燃气公司
后期上海城投已从单一的政府融资平台转型，它不仅是重大项目建设主体，也是城市运营主体
会找钱也会挣钱
有钱之后，对于国资系们来说就有了“购买”能力
03
接盘地产商，国资们都是怎么接的呢
各地国资委有了各地城投，有钱之后该怎么操作呢，通常有几种方式
第一种，直接买买买
就是通过买股权的方式，最有名的案例，就是万科了
当年深圳国资委花了663.72亿元成为万科第一大股东，终结了万宝之争
买完之后就放手让万科去做自己该做的事情，现在万科依然还是那个万科
另一方面，虽然同样的买买买，也是有区别的
对于万科，深圳国资委看好企业管理机制及企业自身发展，收购更多是因为驱赶野蛮人，所以承诺收购后会管理团队足够空间
但对恒大就不太一样了
去年11月广州城投接手了中国恒大100亿元的战略投资者权益，不仅买买买，而且还是战投
战略投资者一般都是希望能参与公司的经营管理，希望改善公司的治理结构，如今看来恒大确实需要这样
除了买买买这种直接的方式，国资系还有一些更委婉的动作
比如，今年9月7日，广州城投对富力地产的一笔6月底到期的40亿元人民币贷款展期六个月，展期就是延期的意思，让富力延期6个月还贷
还有一种更重要的委婉方式
叫，间接持有
2020年12月，广州国资委旗下广州城投通过股权质押方式万科为什么变国企了，收购了富力地产旗下三家子公司
这三家富力子公司都自带资产，广州圣景是富力盈凯广场的开发公司，后者是广州珠江新城CBD的大型复合地产项目
股权质押，不是直接控股，而是间接持有旗下其他资产
这么做的目的，只有一个，借钱给富力，让富力度过难关
富力地产曾多次通过质押，获得广州城投几十亿资金纾困
所以这其实已经不是富力地产第一次质押股权了，富力曾经多次通过质押，从广州城投那里拿了几十亿解决自己的困境
不过国资系，也不是烂好人，他也不是什么都要的
比如当年富力从万达接手的77家酒店，就不被看好，因为酒店业务盈利能力弱，2018-2020年分别净亏损4.59亿、10.08亿和14.27亿
所以债转股可以，但是不能包括这些酒店资产
所以总的来看，不管什么方式，国资系的动作最后的指向都只有一个
就是，救急
于是我们看到在一些需要资金支持的民营房企背后，都有国资的默默努力
04
国资这么做图什么
我们看到国资系出现最多的场景，都是房企在喊救命
万科深陷“万宝之争”，眼看就要被野蛮人敲开大门
富力年底裁员、员工75折购房以及出让重资产的动作，都是在为“降低负债水平”做努力，但还是面临裁员，公司陷入困境，这时候广州城投出现了
资金链断裂的华夏幸福曾获得政府支持，河北省政府承诺为其提供高达95亿元的有条件财政支持
不仅仅房地产
2020年11月，就在往恒大投200亿的前不久，深圳国资委刚花了2604亿元收购华为荣耀，让荣耀没被芯片卡死
还有苏宁，不管最后牵手深圳国资委还是江苏国资委，在企业水深火热的时候，站出来的都是国资
国资自己没说过什么，但是通过这些动作我们更倾向于国资的出现
就是解决问题
TA看不惯野蛮人，不想看到公司倒下去，不想看到市场秩序紊乱
或者更确切说，国资最大的夙愿就是希望市场
稳定
因为只有稳定才意味着有可持续的可能，有健康下去的可能
也许有人会说，这些房企如果不是因为“三道红线”，会是现在这样
年初的三道红线让高负债房企纷纷触碰红线，无钱可借，企业遇到问题
但是你们知道房企的负债率达到什么程度了吗
有的负债率高达1000%以上，高负债房企的日常操作都是借债-开工-还钱
不要说三道红线，任何一点国际市场的风吹草动，对他们都可能灭顶之灾
债务面前，房企都是渺小的
这也是为什么国资越来越活跃在地产圈，时刻寻找救场机会
房企一出问题，必然是大问题，也只有国资能接得住
长远看，国资入场助力房企活下去，三条红线是希望房企活的更好
05
这也是为什么我们看到这几年包括近期国资的活跃
所以这是一件什么事呢
房企倒下去只是市场动态，这只是体系中的一环
但是影响房地产行业“稳房价、稳地价、稳预期”，可能就是另一个层面的问题了
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