文/乐居财经研究院 曾树佳 魏薇
在调控基调持续、融资渠道收窄的当下，房企不得不逐渐重视自身的运转效率。它们既要保持一定的发展规模，也要提高资金回笼的速度，让投出去的钱尽早“落袋为安”，以便转动下一个项目的投资“齿轮”。
为了更好地推动项目进展，房企们采取了一系列的措施。其中，“项目合作”已成为它们的常用模式。在合作的过程中，开发商优势互补，能够分担风险、分散资金压力，更能够高效地扩大规模。
不过，无论如何“铺排”，最终都需要人员去执行。房企在发展的过程中，还需依靠大量的雇员，并为此支付一笔笔不菲的人工成本。
对此，它们不断对组织架构、人员数量进行调整，以“变阵”的方式来提高工作效率。新的组织架构，往往能有效地鼓励区域集团整合资源、降低管理成本、提升效率和利润水平。
为了洞悉过去一年房企们运营、管理的水平，乐居财经研究院以人均效能（营业收入/雇员人数）为指标，窥探行业的发展趋势。2019年，哪些房企实现“增效”？各规模梯次的房企人均效能如何？千亿房企又有何不同？以下内容将一一揭晓。
平均人均效能532万元，营收中等企业效能最高
乐居财经统计了71家样本企业，它们的平均人均效能为531.57万元。其中，人均效能1000万元以上的有8家人均效能，500万到1000万元之间的有14家，100万到500万之间的有44家，100万以下的有5家。
卓尔智联、招商局置地、龙光地产分别以3682.70万元、2230.88万元、1733.95万元的人均效能，位居前三。正荣地产、融信中国、中海宏洋集团、五矿地产、世茂房地产、上实城开、银城国际控股，依次列席第四至第十名。
通过比较发现，2019年营收超千亿的房企，仅有世茂房地产，位列于人均效能榜TOP10之中，争得第8名的席位。该公司去年实现营收1115.17亿，增长了30.4%；在发力收购中，也逐渐提高周转效率。
除此之外，碧桂园、恒大、万科、融创、龙湖、华润置地6家房企，它们的营收虽都在千亿之上，但人均效能分别仅位列24位、36位、50位、37位、22位、47位，均未进入TOP20的行列。
放眼整个榜单，营收在千亿以上、500亿以上、300亿以上、100亿以上的各个梯次的企业，其平均人均效能分别为476.36万元、781.16万元、688.04万元、593.6万元。呈现出“两头尖中间宽”的“橄榄形”姿态。
从某种角度讲，营收规模较大的房企，为了保持整个“大盘”的有效运转，它们在人均效能上做出了一定程度的牺牲；规模较小的房企，或许因资源调配运转不畅，也导致出现较低的人均效能。
而营收规模处于中层的企业，它们相比较而言，则能更好地找到规模与效能的平衡；这或许是外部的生存环境，以及内部的进阶诉求所使然。
在榜单中，存在着几家营收量级、人均效能均处于低位的房企。
其中，SOHO中国去年营收18.47亿元，人均效能为94.84万元；上置集团营收6.51亿元，人均效能为155.45万元；莱蒙国际营收6.44亿元，人均效能为72.64万元；国锐地产营收3.34亿元，人均效能也仅为47.91万元。
典型者如SOHO中国，其近几年的营收一直在20亿元的线上徘徊。2019年SOHO中国开启“卖卖卖”的节奏，出售事项也将进一步间接拉低它的人均效能。
千亿房企差异大3家人均效能下降
千亿的销售规模，一直是衡量房企实力的一把标尺。在房地产集中度不断提升的背景下，2019年，进入千亿阵营的房企已达37家，探讨它们的人均效能情况，能在一定程度上窥探行业的发展姿态。
从乐居财经检测的19家千亿房企来看，2019年其平均人均效能为543.68万元，高于行业531.57万元（依据上述71家样本企业计算）的水平。其中，正荣地产、融信中国、世茂房地产三家房企，分别以1666.21万元、1518.52万元、1027.43万元，位居前三位。
在千亿阵营中，房企人均效能的量级差异较大。位于顶端的正荣地产，其2019年的人均效能为1666.21万元，而位于末端的富力地产，其人均效能仅为145.76万元，前者是后者的11.43倍。
若从增幅来看，则中梁控股、碧桂园、融信中国的人均效能增幅最高，分别为71.46%、64.57%、53.53%，均在五成以上。此外，正荣地产、龙湖集团的人均效能增幅，也达到36.43%、33.27%，数值较高。
近几年，中梁控股奉行多米哈模式，规模迅速扩大；2019年虽然有意放缓脚步，但其收入为566.4亿元，仍同比增长约87.5%。
年内，中梁控股把原来的12个区域集团进行收缩合并，并最终形成南方大区、北方大区、西部大区、山东大区、中部大区、江苏大区和浙江大区六大区域集团；同时，它也将总部编制精简了一番。这对于提升人均效能有着较大的裨益。
而碧桂园本身具备全产业链开发实力，产业链环节包括设计、材料供应、建造、装饰、营销、物业管理、综合配套，涵盖地产全周期。通过产业链整合与标准化，碧桂园能有效控制成本、提高、周转效率、实现业绩高增长。
不过，在大部分千亿房企实现人均效能增长的情况下，仍有部分企业“不增反降”。2019年，万科企业、美的置业、雅居乐集团3家房企人均效能，它们的人均效能都有所降低。
【2019年报风云榜】
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