在时代华美的盛宴上，人群凌乱如草。
前言)
总想买一个涨幅最大的房子，次次都买对。
住的舒适是一种最大升值。
利润=涨幅*面积-综合成本
以下假设的房子可以是园区唐宁府、姑苏公园世纪、新区狮山原著、相城姑苏铭著
买一个涨幅
涨涨涨
2015年之前苏州房价一直处于温和上涨趋势，波澜不惊中微微上扬。给了刚需足够多的时间上车。
回望2015年之前苏州楼市一直是沪宁线一股清流，各个板块价格相差不大，价格也不高，对于新苏州人攒几年工资弄个首付，按揭个房子还是相当容易的，工资上涨也较快，还贷压力也小，过过小日子，乐哉乐哉。
因2015的史诗级暴涨彻底扭转了苏州人民对于房产的认知体系苏州房价多少一个平方，原来还可以如此赚钱啊。买到涨幅少的捶胸顿足，买的少了懊悔不已。
最近房叔每天都可以接到各种购房咨询，从提问来看，投资已是贯穿买房的主线了，抛给我几个盘，相隔几十公里，问自住的话买哪个升值更大，你特么每天开直升机上班吗？
我们买到涨幅最大的房子，99%都是靠的运气，别把运气当能力。
在首付预算OK的情况下：
对于刚需，交通便利尤其地铁沿线是购房优先考虑因素。
对于改善，学区、精装、物业等附加价值是优先考虑因素。
对于投资，板块预期发展、持有周期、收益预期等是重要因素。
你知道吗？
可能情况下房价虽然涨了，但是考虑到购房综合成本，还是亏本的。
钱卖多了就是赚？哈哈哈哈！
建模
500W的房子
500W是什么房子？
持有时间：
总持有成本约5年。
如果没有经历暴涨，你总不会和我说高总价房子产证没满2年就抛吧？
最好的购房条件
中等购房条件：
首付80%或全款
二套就是80%的首付，利率上浮10%。土豪请随意。自住开心就好。
对于购买一个500W改善性住宅，在苏州属于中产群体，绝大多数都不是首贷资格，购房的首付款压力巨大，对于这部分人来说简直是暴击。
变通方法：
建模的购房条件取“中等购房条件”。面积140平方的精装房，5年侯卖出
机会成本
想不到的损失
购房现金财务成本
前期首付250W现金，后期交房综合费用33.4W，总的资金成本：283.4W
机会成本损失
目前理财利率在上升通道，余额宝的年化收益都达到了4.15%，相比较其他一些正规的互联网理财苏州房价多少一个平方，我们算一个折中的5%的年华收益。
首付的250W的5年的年利率5%的最后可得到70W的利息，交房后的33.4W的3年可获得利息4.7W。
现金损失的机会成本：70W+4.7W=74.W
贷款250W的本金和利息
贷款损失的利息：40W，这40w是送给了银行的利息。
这5年时间陆陆续续的投入80W用于还贷，虽然不是一次性支付80W，每月还贷的方式，但是综合下来的理财收益最最最最少损失了10W。
还贷损失了40w的利息+10W的理财预期，共计50W
总的损失为现金损失的机会成本74.7加利息损失50W，总共124.7W。
5年资金机会成本
近125W。
卖多少保本
不容易的保本
这个房子花了多少钱
资金成本+机会成本合计698W。
近700W，单价5W
惊呆了。36000单价买入的140平的房子，5年后需要5W单价卖出才算保本。
是不是有点不可思议呢，500W买入房子，5年后卖出去700W才算保本啊。
700W只是保本啊，如果你想赚140W,那么需要总价840W，单价6W。
500W总价房子，想保本不亏钱，单价需要从3.6W涨到5W，才能如你所愿
500W总价房子，想浮盈140W,单价需要从3.6W涨到6W，才能如你所愿。
是不是隔壁的新房卖5w，你买的就自动解套了呢？NONONONO
受限于产品更新换代，二手房落地打折等原因，同等品质的隔壁新房5.5W，你的二手只能卖到5w这是一个合理的情况。
买新不买旧，亘古不变。
敬畏市场
敬畏让你更理智
翻倍行情早已远去，世易时移。
暴涨虽好，不可多得，保留对市场敬畏之心，可多一分理智。
对待苏州楼市不盲目看多，也不过分悲观，对于不动产的增值预期，在考虑到单价上涨同时也要考虑到资金的机会成本。
深知房产的价值对于一个家庭的重要性，就因为如此重要，我们更需要冷静去看待，去计算。在买入不动产时候，要考虑预计的持有周期，现金流稳定性，找到适合自己的标的物。
改善性住宅相对来说居住体验的升值大于账面财富升值。
何为升值，利润=涨幅*面积-综合成本
要想尽可能获得更大的利润，那么就需要更多的面积和更多的涨幅。和买入的单价无关。
300w买入一个88面积35000单价的或者300w买入2个88的17000单价的。哪个会涨的更多？
文末讨论
你买的房子这5年涨了多少
满意吗？
微博：@苏州房叔
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