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2021.03.25
近日，不少房企公布了2020年的财报情况。
市场对房企年度财报的分析，估计大家已经见过太多了。今天，莫老爷打算从一个更长的时间维度来分析一下房企的发展情况。
对企业来说，短周期内发展得好，可能是走了大运，但如果把时间线拉长，仍能维持不错的复合增长率，那一定是真正实力的体现。
地产行业中那些不仅能在顺周期保持较快增长，同样能在逆周期中稳健前行的企业，都有何特色？本文，莫老爷打算跟大家仔细来探讨下这个问题。
01
对地产行业而言，2016年绝对是关键的一年。这一年楼市调控陡然加剧，10月提出“因城施控”，12月提出“建立楼市长效机制”，且在之后的几年时间里，房地产的主基调都开始围绕这两项政策展开。
如果说2016年之前，考验的是房企在顺周期下的规模扩张能力；那么在2016年之后，则更为考验房企在逆周期下的调节能力。
在众多房企中，有哪些房企的逆向能力最强？
莫老爷根据克尔瑞数据，统计了万科、中海、保利、招商蛇口这些极具代表性的头部房企过去4年的销售增速情况。
之所以选择这些房企，有两个最为重要的原因，一方面是这些房企都是行业内的头部企业，且都排在行业前10，可比性强；另一方面，这些企业都多少带着些国企或央企背景，均是行业内稳健的代表。
从销售增速来看，这几家房企的数据如下：
万科2020年合约销售额为7041.5亿元，四年复合增长率为17.8%；
中海2020年合约销售额为3607.23亿元，四年复合增长率为14.4%；
保利发展2020年合约销售额为5028.48亿元，四年复合增长率为25.2%；
招商蛇口2020年合约销售额2776亿元，四年复合增长率为39.2%。
不难看出，从整体增速来看，这些头部房企增速都相当快，四年的平均复合增长率达24.15%。要知道，过去4年在行业内实现规模扩张的难度，要比2016年之前更难，所以能有如此高的复合增长率是极难的。
我举个简单例子吧，以刚过去的2020年为例。
据克而瑞数据，2020年百强房企中有15家企业的累计业绩规模低于2019年同期，41家房企增速较2019年放缓。
其中，在TOP11-30梯队房企中，有15家房企2020年累计业绩增速放缓，企业个数占比近3/4。
很明显，在市场下行压力下，已经有越来越多的房企业绩增速放缓，撑不住了。
在上面提到的这些房企中，过去4年增速排在第一位的为招商蛇口，四年复合增长率达39.2%。
可能有人会问：为什么在逆势下，能保持如此之高的销售增速？
在莫老爷看来，招商蛇口之所以能保持如此之快的规模增长，主要是由两方面因素所决定的：
第一，招商蛇口本身的销售体量要比前几家房企要小，招商蛇口在行业内排第10，但前几家房企的销售额都比招商蛇口要大，万科、保利、中海在业内的排名，分别排在第3，5，6位。所以相对来说，招商蛇口实现高增速，更容易些。
第二，则是源自招商蛇口自身的综合实力，在莫老爷看来，这种实力包括了三个部分：1、城市深耕的能力；2、运营能力；3、综合发展的能力。招商蛇口正是靠着上述多维度的持续发力，才能使其在过去几年中保持如此之高的复合增长。
02
众所周知，目前的地产行业已经进入下半场。在地产下半场有几个显著特征:
第一个是行业层面的：即全国商品房的交易面积和金额增速开始逐渐放缓，甚至开始呈现下降趋势。
第二个是企业层面的：随着行业的规模见顶，对房企来说，想要跟以前一样依靠“土地红利”的可能性越来越低，房企唯有寻求多维度的利润增长点，才有可能在地产下半场决胜未来。
但寻求利润增点并非是一件简单的事，在莫老爷看来，这既与企业的战略前瞻性有关，比如城市深耕，如果你在一开始就深度布局那些人口大幅流失的四五线城市，那赚钱的难度自然成倍增长；它也与企业的运营盈利也有很大关系，企业的运营能力保证的是企业的运行效率，这决定了企业能否将战略很好地执行落地。
就如前面提到的招商蛇口，招商蛇口之所以能在逆势下，展现如此强劲的逆势调节能力，与招商蛇口在以下几大维度的持续深耕有着重大关系。
1、城市深耕能力
分析招商蛇口的财报便可以发现，招商蛇口对于城市深耕，有着属于自己的一套特有方法。
招商蛇口在城市深耕上，坚定执行着“区域聚焦、城市深耕”的战略，过去一年在城市深耕维度，战果卓越。
去年年内新增土储建面1625万平，同比增长14.2%；
拿地销售面积比130.7%，较2019 年提升9个百分点；
从城市能级分布来看，一二三线城市权益土储面积分别占比19.9%，55.4%，24.8%；
从区域分布来看，长三角、珠三角权益土储面积分别占比29.5%、23%。
| 金融界 |
2020年以来，招商蛇口加快了在一线城市的布局，在上海市场的拓展势头尤为凶猛，仅上半年就在上海拥有嘉兴路项目、四平路项目等累计22个项目，而更早之前2019年年报对应的数据为18个项目。
接连获取上海优质项目只是招商蛇口坚持聚焦核心城市群拿地的一个缩影，在过去一年，作为为数不多实现复苏的房企，从年内的拿地动作和拿地金额来看，和其他房企相比，招商蛇口的扩张速度可谓是“逆市”提速。
截至2020年末，招商蛇口总未竣工面积5486万方，可覆盖2020年销售面积4.4倍，土储资源充裕。
在高质土储的支撑下，招商蛇口得以实现规模的迅速扩张，2020年销售金额为2776.1亿元，还超额完成了2020年定下的2500亿元目标，跻身行业前十。
不仅如此，2020年的销售额还呈现多点开花的局面，共有7个城市的销售额突破百亿，华东、深圳、西南、华南、江南5个区域销售金额增速超过20%，销售规模实现当地TOP10的城市数占比超过30%。
从披露的年报来看，招商蛇口剔除预收账款后的资产负债率58.84%，净负债率28.81%，现金短债比1.23，位于安全绿档。
保持较低的负债水平增速和增长率一样吗，既是招商蛇口大举拿地的底气，也是日后城市深耕的坚实基础。毕竟一个房企的产品力再强，但是拿地不行、融资不行，那么肯定是做不大的。
2、强运营能力
2020年，招商蛇口加入高周转大军。
为全面提升运营效率，招商蛇口提出了“一城一策”的政策，从发展、设计、发展、设计、成本、工期、营销和财务等6个维度入手，从拿地到开盘平均为216天，同比提速93天。
在个别城市甚至实现拿地隔天就报批报建，部分项目从拿地到开盘仅需要3-4个月。
另外，提高了销售去化率1.5个百分点至61.27%，运营能力的质效提升成效显著，助推了公司的业绩增长。
得益于超强的运营能力，招商蛇口在今年1月实现了209亿元操盘销售金额，较2020年和2019年的同比增幅分别为120%和152%，成为前十强房企中近两年同比增幅最大的房企。
3、综合发展能力
2020年招商蛇口的综合发展也有声有色，持有型商业资管、园区业务、轻资产运营均实现稳健增长。
作为助力公司高质量综合发展重要的板块，2020年招商蛇口的园区业务取得突出成就，网谷、意库和智慧城三条产品线共同发展，近20家战略及龙头客户落地各大园区。
公司旗下轻资产运营平台招商积余全年实现营业收入86.35亿元，同比增长42.07%；
归属于上市公司股东的净利润4.35亿元，同比增长52.03%；
在管项目达到1438个增速和增长率一样吗，覆盖全国逾100个城市，管理面积达到1.9亿平方米，同比增长25%。
招商蛇口一直以成为园区综合开发运营服务商为目标，以独特的“前港—中区—后城”综合模式发展。其中招商蛇口已初步完成在天津、上海、厦门、深圳、湛江等沿海城市的邮轮港口布局，领先行业水平。
从目前来看，招商蛇口正朝着转型目标稳健前行。
虽然短期内，社区开发与运营仍占公司业务收入的主要来源，而园区开发与运营业务是贡献稳定现金流的重要部分，邮轮产业建设与运营属于需要大量前期投入的新业务。
但中期来看，园区的有效拓展将为社区板块提供充足的高价值土地储备，园区产业的聚集和基础设施的完善也将有效提高住宅产品价值。
而公司提前布局的邮轮业务将助力公司打造特色的邮轮母港，并增强获取城市综合体的能力，为社区板块储备优质的土地资源。
长期来看，三大板块协作发展，交叉运营，将不断拓宽公司在行业竞争中的护城河。
结 语
要前十、更要长远健康发展。在3月23日的投资者交流会上，招商蛇口董事长许永军反复强调了四大核心IP——产业园区、集中商业、招商积余和邮轮，着力构建现金牛、成长型、创新型、平台型及机会型的业务组合。
监管趋严趋规范，招商蛇口稳中有进，“我们只要把自己的内功做好，就够了”，那个稳健的招商蛇口，修炼好内功后正在稳步走来。
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